Jakarta – Pengalihan kepemilikan aset properti, seperti tanah dan bangunan, dari orang tua kepada anak merupakan proses legal yang memerlukan pembaruan sertifikat di Kantor Pertanahan. Proses yang disebut Balik Nama Sertifikat ini wajib dilakukan untuk menjamin kepastian hukum kepemilikan baru.
Baca Juga : Fenomena “Slot Gacor”: Antara Tren Digital dan Tantangan Hukum di Indonesia
Direktur Pengaturan Pendaftaran Tanah dan Ruang, PPAT dan Mitra Kerja, Kementerian ATR/BPN, Ana Anida, menjelaskan bahwa perolehan tanah dari orang tua ke anak memiliki dua jalur hukum utama, tergantung pada kondisi orang tua saat peralihan hak dilakukan:
Waris: Dilakukan ketika orang tua (pewaris) telah meninggal dunia.
Hibah: Dilakukan ketika orang tua masih hidup dan ingin memberikan tanah tersebut secara cuma-cuma.
Meskipun keduanya adalah pemberian tanpa transaksi jual-beli, rincian biaya, persyaratan, dan keringanan pajak yang dikenakan sangat berbeda.
I. BALIK NAMA KARENA HIBAH (Orang Tua Masih Hidup)
Peralihan hak karena hibah wajib dilakukan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Biaya yang timbul dibagi menjadi tiga komponen utama: biaya PPAT, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) di BPN.
A. Persyaratan Utama
Menurut Peraturan Kepala BPN (PerKaban) Nomor 1 Tahun 2010 dan peraturan pelaksana lainnya, persyaratan yang wajib dipenuhi antara lain:
- Formulir permohonan yang ditandatangani pemohon atau kuasanya.
- Sertifikat tanah asli.
- Akta Hibah yang dibuat oleh PPAT.
- Fotokopi identitas (KTP dan KK) Pemegang Hak (Orang Tua) dan Penerima Hibah (Anak).
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan.
- Bukti lunas Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) (Surat Setoran Bea/SSB).
- Izin pemindahan hak (jika disyaratkan dalam sertifikat).
B. Rincian Biaya Balik Nama Hibah
Komponen Biaya Dasar Perhitungan Keterangan Khusus (Keringanan)
- Biaya Jasa PPAT (Pembuatan Akta Hibah) Maksimal 0,5% hingga 1% dari Nilai Transaksi/Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/BPN, tarif PPAT bisa bervariasi tergantung nilai objek. Wajib membuat Akta Hibah PPAT.
- BPHTB (Pajak Pembeli) 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi NPOP Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Penting: Hibah kepada keluarga sedarah satu garis lurus (orang tua ke anak kandung) umumnya mendapatkan keringanan atau pengecualian BPHTB dari pemerintah daerah. Besarannya tergantung pada peraturan daerah setempat.
- PNBP BPN (Tarif Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah) Rumus:
T=(
1.000
1
×Luas Tanah×Zona Nilai Tanah)+Rp 50.000
Sesuai PP 128 Tahun 2015 Pasal 16 ayat (2). Ini adalah biaya pendaftaran di Kantor Pertanahan. - PPh Final (Pajak Penjual) 2,5% dari Nilai Pengalihan Hak. Pengecualian: Pengalihan hak karena hibah kepada keluarga sedarah dalam garis lurus satu derajat ke bawah (orang tua ke anak) dikecualikan dari PPh Final sesuai ketentuan perpajakan, namun pemohon perlu mengurus Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh dari Kantor Pajak Pratama setempat.
II. BALIK NAMA KARENA WARIS (Orang Tua Sudah Meninggal)
Peralihan hak karena waris (turun waris) dilakukan oleh para ahli waris yang sah. Proses ini memiliki keringanan biaya yang signifikan jika diajukan dalam batas waktu tertentu.
- A. Persyaratan Utama
Formulir permohonan yang diisi dan ditandatangani pemohon/ahli waris. - Sertifikat tanah asli.
- Surat Kematian Pewaris.
- Surat Keterangan Waris (SKW) yang sah (dibuat oleh Notaris, Putusan Pengadilan, atau perangkat desa/kelurahan/camat sesuai ketentuan).
- Fotokopi identitas (KTP dan KK) seluruh ahli waris.
- Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.
- Bukti lunas Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Waris.
- Akta Pembagian Hak Bersama (jika ada kesepakatan pembagian antar ahli waris).
B. Rincian Biaya Balik Nama Waris
Komponen Biaya Dasar Perhitungan Keterangan Khusus (Keringanan)
- Biaya PNBP BPN (Turun Waris) Rumus:
Biaya=
1.000
Nilai Tanah (per m
2
)×Luas Tanah (m
2
)
Keringanan Waktu: Jika pengajuan Balik Nama Waris dilakukan maksimal 6 bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris, maka biaya pendaftaran (PNBP) di Kantor Pertanahan tidak dipungut (Rp 0), sesuai PP No. 24 Tahun 1997.
- BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris) 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi NPOP Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Keringanan Nilai: NPOPTKP untuk perolehan hak karena warisan diatur lebih tinggi, umumnya Rp 300.000.000 per ahli waris (tergantung Perda). Artinya, jika Nilai Tanah Warisan kurang dari batas tersebut, maka BPHTB yang dibayarkan adalah Rp 0.
- Biaya Pengurusan SKW (Surat Keterangan Waris) Sesuai tarif Notaris/PPAT atau Balai Harta Peninggalan. Jika diurus melalui Notaris, akan dikenakan honorarium sesuai kebijakan notaris.
Catatan Penting: Konsultasi dan Aplikasi Sentuh Tanahku
Penting untuk diingat bahwa besaran total biaya Balik Nama Sertifikat sangat bervariasi, bergantung pada:
Luas dan Nilai Tanah: Nilai tanah per meter persegi (ZNT/NJOP) di setiap daerah berbeda.
Ketentuan Pajak Daerah: Aturan NPOPTKP dan keringanan BPHTB di tiap Pemerintah Daerah berbeda-beda.
Jasa PPAT/Notaris: Honorarium jasa profesional PPAT/Notaris dapat dinegosiasikan.
Pemohon diimbau untuk selalu mengecek perkiraan biaya secara mandiri melalui aplikasi resmi Kementerian ATR/BPN, Sentuh Tanahku, atau berkonsultasi langsung dengan Kantor Pertanahan setempat atau PPAT yang berwenang.
